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À proposFaire respecter l'encadrement de son loyer
Dans ma précédente habitation en location, l’agence immobilière nous facturait un loyer trop élevé par rapport au plafond défini par la loi. Nous avons réussi à l’époque à obtenir un remboursement du trop plein perçu de l’agence (qui se comptait en plusieurs milliers d’euros tout de même).
En cette période d’augmentation des loyers, partager cette expérience profitera sans doute à certain·es.
Contexte juridique
L’article 140 titre III A indique:
Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution
En clair: il y a un loyer de référence par aire géographique, et si votre loyer dépasse ce loyer de référence, vous êtes en droit de demander sa baisse. Mieux encore, vous pouvez demander une restitution du trop plein ponctionné par l’agence immobilière ou le propriétaire.
Cet encadrement ne concerne pas les compléments de loyers, qui doivent être strictement indiqués sur le bail et justifiés comme tels.
À Paris, dans la communauté de commune Est-Ensemble (Montreuil et Aubervilliers, entre autres) et Plaine Commune (Saint-Ouen, Stains…), il existe des dispositifs visant à lancer cette procédure. Dans notre cas, nous avons eu recours au dispositif de la ville de Paris. La mairie de Paris précise qu’elle peut infliger des amendes allant jusqu’à 5000€ pour des personnes physiques, ou 15000€ pour des personnes morales.
Outils et pièces justificatives
Tout d’abord, il existe un outil en ligne permettant de calculer le loyer de référence suivant les caractéristiques du logement: surface, date de construction, etc.
Première page du formulaire où saisir les informations
En renseignant les informations de votre logement (obtenables sur votre bail), l’outil vous indiquera si il y a dépassement. Si il y en a un, télécharger la petite fiche de vérification, elle vous sera utile comme pièce justificative!
Seconde page du formulaire, indiquant qu’il y a arnak
Il est ensuite possible de saisir la ville de Paris via la plateforme dédiée; les délais de traitement étaient longs (plusieurs mois).
Vous aurez besoin des pièces justificatives suivantes:
- votre bail et ses éventuels avenants
- la fiche générée par l’outil de la ville de Paris
- si vous êtes colocataires, une lettre de vos colocataires stipulant que vous avez leur soutien pour faire cette démarche
- la dernière quittance de loyer
- le Diagnostic de Performance Energétique du logement (DPE)
Déroulement
En parallèle de la saisie à la marie de Paris, nous avons choisi d’entamer une procédure de négociation à l’amiable avec l’agence immobilière. C’est la procédure à l’amiable qui a abouti en premier; en fonction de votre situation, avoir la Ville de Paris (voire un médiateur juridique) pourrait être plus avantageux.
Nous avons tout d’abord envoyé en février 2023 un courrier électronique, dont je reproduis la forme ici, au cas où ça en inspirerait certain·es
À qui de droit,
nous avons récemment pris connaissance de l’article 140 de la loi ELAN (2018) implémentant un encadrement des loyers minimum et maximum.
Pour rappel des caractéristiques de notre logement, il fait XXm², nous le louons non meublé, et le loyer mensuel hors charges était de YY€ en 2020. Nous payons actuellement ZZ€ par mois, hors charges.
Sur le site de la mairie de Paris, un barème permet de vérifier la conformité du loyer hors-charge à l’encadrement [rappeler le lien de l’outil]:
Une capture d’écran est jointe à ce mail. Selon ces données, le loyer lors de la signature du bail ne respecte pas l’encadrement et se situe au-dessus du seuil maximum théorique indiqué.
Cette observation reste valide en 2021 et 2022, le loyer ayant suivi l’évolution de l’Indice de Régulation des Loyers, en s’indexant systématiquement sur la valeur maximale de l’indice (source : ANIL https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/) [rappeler aussi vos quittances et augmentations si vous en avez].
Le bail d’habitation que nous avons signé ainsi que son annexe sont disponibles en pièce jointe pour référence. Nous attendons votre retour et nous tenons à disposition pour en discuter.
En cas d’absence de réponse de votre part avant deux semaines à compter réception de ce courrier, nous procéderons à une mise en demeure de réponse via lettre recommandée.
L’agence n’a pas répondu à temps, nous avons donc envoyé sensiblement le même message sous forme de lettre recommandée1, tout en signalant que nous avions déposé un signalement auprès de la mairie de Paris et en rappelant les sanctions potentiellement encourues.
L’agence nous a recontacté quelques semaines après réception du recommandé pour entamer une procédure de conciliation. À l’époque, nous avions demandé la restitution du trop perçu par rapport au loyer plafonné. Le loyer plafonné par mètre carré est disponible années par années sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL). Nous demandions donc la différence entre la somme des loyers effectivement payés pendant la durée d’occupation des lieux et la somme des loyers qui auraient été payés dans le respect du plafonnement.
J’occupe un appartement de 25m² près du quartier Invalides durant l’année 2022, pour un loyer mensuel hors-charge de 900€.
Le montant du loyer majoré sur la période est de 32.3 €/m² selon la DRIHL, ce qui revient à 807.5€ mensuels.
La différence mensuelle entre les deux revient à 92.5€.
En douze mois, cela représente un écart de 990€, soit presque mille euros qui partent en fumée.
Nous avons reçu un virement du trop-perçu et signé un avenant au bail ramenant notre loyer au montant plafonné peu après2. Tout était fini en juillet 2023.
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Notre santé était très mauvaise à l’époque, ce qui limitait fortement nos déplacements à l’extérieur. Heureusement,La Poste fournit un service d’envois de recommandés tout en ligne en ligne ). ↩︎
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Point intéressant: nous avons eu à signer un accord de résolution de sinistre à l’amiable auprès de l’assurance de l’agence immobilière. Ce cas de figure est donc tout à fait prévu et conscientisé par les agences immobilières; les agences comptant probablement sur l’ignorance des locataires. ↩︎